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IMMOBILIER : LE PORTUGAL OFFRE TOUJOURS DE BELLES OPPORTUNITÉS AUX ACHETEURS FRANÇAIS

Le marché portugais attire toujours autant les Français. A quelques jours de l’ouverture du 8e Salon de l’immobilier et du tourisme portugais, Capital tire le bilan d’une année 2018 faste et présente quelques belles perspectives de valorisation pour les investisseurs.


Le marché portugais ne s’essouffle toujours pas. Devenu en quelques années le nouvel eldorado européen des investisseurs, le Portugal continue d’attirer toujours plus d’étrangers. Depuis 2013, l’immobilier résidentiel s’est ainsi refait une santé, après six années de forte dépréciations post-crise des subprimes. “Le Portugal est passé d’une économie très locale, avec peu de tourisme et une faible présence sur la scène internationale, à une situation attractive pour les étrangers", analyse Cécile Gonçalves, directrice associée de l’agence Maison au Portugal. Selon l’Apemip, l’association portugaise des professionnels du secteur immobilier, 20% des transactions immobilières ont été réalisées par des acquéreurs étrangers, en 2018. A Lisbonne, le poids de ces investissements allochtones s’élève même à 28% de la valeur totale des ventes. Et les Français n’y sont pas pour rien : les 50.000 résidents français (dont 16.611 nouveaux inscrits au registre consulaire de l’Ambassade de France en 2018) continuent d’être les plus gros investisseurs, avec près de 27% des transactions réalisées par des étrangers (18% à Lisbonne), devant les Brésiliens et les Chinois.

Ces souscriptions étrangères s’expliquent notamment par un régime fiscal attrayant, mis en place dès 2009 par le gouvernement portugais, afin d’attirer les investisseurs, retraités comme actifs. Le régime de résident non-habituel (RNH) permet ainsi aux Européens justifiant de 183 jours annuels de présence sur le territoire portugais de bénéficier d’avantage fiscaux non-négligeables. Les retraités bénéficient par exemple d’une exonération totale d’impôt portugais sur leurs pensions de sources étrangères pendant 10 ans (hors régime de la fonction publique) et les actifs d’un taux d’imposition plafonné à 20%, pour leurs revenus d’activités professionnelles de source portugaise. Les revenus du patrimoine et d’activités de sources étrangères sont quant à eux totalement exonérés d’impôt. L’absence de prélèvements sociaux et de droits de succession parachèvent un système fiscal des plus attrayant, pour les étrangers.

Des prix en hausse de 10,3%


Evidemment, cet afflux d’investisseurs étrangers a, au fil du temps, fini par avoir un sérieux impact sur le marché immobilier. Le tourisme, via les taxes de séjour, a contribué à la réhabilitation des centres-villes historiques, notamment à Lisbonne et Porto. Les projets de promotion immobilières se sont multipliés, finissant de faire grimper les prix . D’après l’Institut national des statistiques portugais (INE), les prix de l’immobilier résidentiel ont ainsi progressé de 10,3% en 2018. “Entre 2008 et 2013, ces mêmes prix avaient chuté de près de 20%, détaille Cécile Gonçalves. Aujourd’hui, on atteint de nouveau des prix normaux et le marché redevient stable”. Preuve de cette santé de fer : le nombre de transactions, qui était déjà en hausse ces dernières années, a de nouveau progressé de nouveau de 16,6% sur un an, en 2018. Sur l’année écoulée, 178.691 biens ont été vendus et pour 80% d’entre eux en moins de 6 mois. Une embellie qui concerne d’ailleurs toutes les régions lusitaniennes.

De belles opportunités subsistent


La demande du premier trimestre est toujours forte et l’offre qui tend pourtant à augmenter n’est toujours pas suffisante pour y répondre. Résultat : les prix devraient encore croître cette année. “En 2019, nous prévoyons encore une valorisation des prix immobiliers, mais les progressions seront moins spectaculaires dans les zones consolidées”, anticipe Cécile Gonçalves. Pour autant, le marché immobilier résidentiel portugais présente toujours de belles opportunités. Si certaines zones n’offrent effectivement plus les mêmes perspectives de plus-values, d’autres sont encore en devenir. A l’est de Lisbonne, c’est notamment le cas des quartiers de l’Intendente, du Graça ou de l’Anjos. Les prix au mètre carré y oscillent entre 3.500 et 6.000 euros, loin des 9.000 à 10.000 euros du Chiado ou du quartier de l’Avenue de la liberté.

Autre nouvelles opportunités qui se dessinent : les investisseurs étrangers prennent désormais d’assaut les villes de la périphérie lisboète, où le foncier est 2 à 3 fois moins cher qu’en centre-ville (entre 2.500 et 3.500 euros par mètre carré, dans les quartiers chics). “Le phénomène était déjà bien ancré chez les acquéreurs nationaux, précise la directrice de Maison au Portugal. Mais cet engouement des étrangers pour les belles banlieues de Lisbonne est tout à fait nouveau”. Autre région très prisée des étrangers, et notamment des Français : la région de l’Algarve, dans le sud du pays. La part d’investissements français y est même plus importante que dans la capitale.

Un article à retrouver sur Capital

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